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楼市遇冷?土地拍卖政策正发生重大变化
发布时间: 2018-07-19 08:56:32   作者:倪超   来源:凤凰财经   浏览次数:

717日,南京和杭州对开发商拿地或自持商品房的要求作出了调整:南京取消了已执行快2年的现房销售政策,全面推行“竞建自持商品住房面积”;杭州则规定“竞地单位通过竞投自持比例取得的涉宅用地上建设的项目,自持商品房屋应全部为住宅”。

 

业内人士认为,两个城市的调整方向都是进一步加大租赁住房的供应,落实购租并举的政策。同时,在一定程度上加快土地开发和上市的节奏,增大租赁住房供应。

 

南京

 

717日,南京挂出5幅地块公开出让,出让总面积约28.2万平方米。

 

引人关注的是,此次土地出让条件中出现了一些重大变化:取消了“竞价达最高限价的80%申领预售的施工进度门槛,以及竞价达最高限价的90%需现房销售”的要求。

 

此外,之前的“竞建保障房面积”调整为“当地块竞价达到最高限价时仍有竞买人要求继续竞买的,停止竞价,改为在本地块内竞争自持商品住房(租赁住房)建筑面积,每次申报面积200平方米,申报面积最多者为竞得人。”

 

南京现房销售政策始于20168月。当时为给土拍市场降温,南京市规定,当网上竞价达到最高限价时,仍有2家以上单位要求继续竞买的,停止网上竞价,改为现场摇号产生竞得者,并在最高限价基础上再加一个加价幅度作为成交价。当网上竞价达到最高限价90%时,该地块所建商品住房必须现房销售。

 

201762日,调控再次加码,当住宅用地、商住用地网上交易竞价达到最高限价时,停止竞争地价,改为在网上竞争保障性住房建筑面积。

 

如今,上述两条规定都发生了质的变化。

 

对此,南京市房地产学会会长吴翔华认为,现房销售会增加开发商的成本,导致房屋销售报价提高,但政府又限价,房价和开发商成本两个矛盾无法解决。另外,现房销售从开发到建成满足销售条件,至少需要两年时间,导致上市房源量在某一段时间是真空状态,房源量紧张,人为加剧了市场的供需矛盾。

 

吴翔华表示,取消现房销售政策,调整为“竞建自持商品住房面积”,对于开发商来说基本喜闻乐见,地块中有部分需自持的房源,也没有什么不好,因为虽然是自持,但依旧是开发商自己的资产,可以自由支配。

 

另外,南京是国家租赁试点城市,现在竞建自持,开发商一方面拿到了地,另一方面又可帮助政府完成部分租赁用房目标。预计南京未来房源供应量会上升,一般6个至9个月便能够上市。

 

南京网上房地产数据显示,2018年上半年,南京卖房30624套,目前市场库存2.4万套,从供应和成交角度来看,上半年南京楼市都达到了近5年来的最低值。

 

土地拍卖市场却是另一番景象。

 

58安居客房产研究院统计数据显示,上半年,南京市国土局共计出让34幅经营性土地(不含溧水、高淳),面积202.65万平方米,总价388.67亿元,与2017年上半年相比,成交面积上涨52%,成交总价却下跌9.74%

 

土地溢价率方面,上半年为1.93%,而2017年一度高达36.02%。此次挂出的5幅地块设置的最高限价均比区域地王便宜2000-3000/平方米。

 

杭州

 

竞建自持商品住房面积,杭州是先行者。

 

2017426日诞生首幅有自持面积的地块以来,“自持面积竞拍”成了杭州土拍市场的常态。2017822日,杭州出台了“企业自持商品房屋租赁管理实施细则”。

 

今年717日,杭州市又发布了《关于进一步加强对企业自持商品房屋租赁管理的通知》(下称《通知》),继续加大租赁住房的推广力度。

 

《通知》规定,竞地单位通过竞投自持比例取得的涉宅用地上建设的项目,自持商品房屋应全部为住宅。

 

《通知》还规定“自持商品房屋对外出租单次租期不得超过10年,单次收取租金的期限不得超过1年”。

 

“地产杭州客”认为,新的规定彻底堵住了开发商把自持面积全部放在商业部分的漏洞,同时还会影响开发商自持部分的资金回笼,并使得其自持部分彻底回归“租赁住房”的本质。

 

 

据杭州市住房保障和房产管理局的官方统计,截至目前,杭州市区范围内共有92宗地块出现竞拍自持比例,合计自持面积达191万平方米。假设单套租赁住房面积为50平方米,意味着这92宗地块将新增近4万套租赁住房。

 

与商品房摇号一样,土拍市场依旧较热。

 

数据显示,上半年,杭州卖地收入1345亿元,不仅占据了全国土地出让金总额第一名的位置,更以较高的同比增速、两幅百亿“地王”与频繁刷新的楼面单价宣告着城市价值。

 

业内人士告诉记者,从目前来看,加快土地节奏、加大土地供应量仍是杭州土地市场主基调之一。

 

716日,杭州主城区迎来7月的第二场土拍,共出让7宗用地,从成交结果看,相比之前的普遍高溢价甚至高自持比例成交等行情,低溢价成交已成为当下主流。

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